不動産・土地利用などの地理的な空間データを用いた計量分析・空間統計解析と地理空間情報に関連する学際的研究を得意とする知的で開かれた研究者集団

研究プロジェクト

首都圏マンション市場分析

研究の背景と目的

我が国において人々の不動産価格への関心は高い。しかしデータの利用可能性等の問題から、マンション価格に関する研究は地価のそれに比べて少ない。
またバブルの崩壊後、マンション価格の急落により都心回帰が話題にされるようになり、それ以降マンション市場は活発な動きを見せている。

以上のことを背景に、1993〜2008年の分譲マンション市場を明らかにすることを本研究の目的とする。

【1993〜2008年の不動産価格研究数】

対象地域と使用データの概要

マンションデータ

使用データ
  • 対象範囲:東京23区
  • 対象期間:1993年1月〜2008年6月
  • データ数:13,903棟418,588住戸
  • 対象範囲の全取引に対する推定カバー率: 85~90%

 

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回帰分析による推定結果

ヘドニックアプローチに基づくモデルよる推定を行った。説明変数はすべて0.1%有意に推定され、またVIF診断から多重共線性の問題もなく、自由度調整済み決定係数は0.730と高い。
この推定結果を用いて価格指数を作成したところ、1996年より 単純平均価格との乖離が見られ、これにより品質調整を行うことの重要性が示された。
またデータを時間で区切ったクロスセクション分析により各係数の推移を見たところ、価格の低い局面ではアクセシビリティが重要視される傾向にあることが示された。

  係数 t値 有意
切片 4.88 2200 ***
最寄り駅までの距離(km)
-8.64×10 -2
-89 ***
渋谷駅までの距離(km)
-3.69×10 -2
-570 ***
長距離ダミー
-3.12×10 -3
-31 ***
専有面積(u)
2.18×10 -3
140 ***
1R/1Kダミー
2.86×10 -1
270 ***
総戸数(戸)
-8.54×10 -5
-91 ***
住居系ダミー
6.55×10 -3
11 ***
工業系ダミー
-6.44×10 -2
-96 ***
MAJOR7ダミー
5.88×10 -2
110 ***
経過月数(月)
1.52×10 -3
40 ***
標高(m)
-1.72×10 -8
-15 ***
地震危険度(5段階評価))
-1.86×10 -2
-72 ***
再開発ダミー
6.05×10 -3
53 ***
地域ダミー      
時間ダミー      
データ数
自由度調整済み決定係数
    0.730
418588
単純平均と価格指数の乖離

単純平均と価格指数の乖離

アクセシビリティの重要性
「最寄り駅までの距離」の係数

「最寄り駅までの距離」の係数

「渋谷駅」までの距離の係数

「渋谷駅」までの距離の係数

 

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